房地产营销视角下居住建筑设计探析

房地产营销视角下居住建筑设计探析

目录

1 引言

2 对住宅建筑设计与房地产营销相结合的认识

3 住宅设计原则

3.1基本原则

3.2 以市场为导向

3.3 考虑价格

3.4 针对消费者制定动态指标

3.5 针对用户心理

4 住宅设计要点

4.1 可用面积大小

4.2 门窗布局

4.3 户型的平面布局与设计

5 住宅建筑设计的发展趋势

5.1 生态住宅

5.3 节能住宅

5.4 智能化

6 结语

5.2 绿色住宅

参考文献

1 引言

在市场经济背景下，商品住宅建筑设计必须与房地产营 销策略相结合才能提高企业的竞争力，而建筑设计是房地产 开发前需要进行的重要工作。在这项工作中，建筑设计的美观 性和质量水平不仅决定了该建筑项目的投资与工期情况，还 决定了房地产销售的最终业绩，进而影响房地产企业的经济 效益。本文在分析过程中从国内宏观经济角度出发，阐述了当 前居住建筑的设计情况。

2 对住宅建筑设计与房地产营销相结合的认识

从消费者的角度来看，住宅要满足居住功能与社会功能，居住功能应满足消费者日常起居、饮食、心理等各方面的需 求，比如，在空间布置方面，要有更大的空间、更高的平面设计 指标；厨卫空间要安排合理、安全性能良好，保证隐蔽性。而社 会功能是指住宅小区中，行政治安机关、商业服务业、文化教 育、银行等各种社会实体以住宅小区为依托，共同为居民服 务，发挥各自的功能。实体之间、实体与居民之间、居民之间形 成社会网络，组成住宅区相互影响、相互制约的社会关系。

当前住宅建筑开发过程中存在建筑设计方案与房地产商 需求不符的问题。主要原因是设计者不了解商品住宅开发的特征，同时，无法从销售卖点出发调整设计思路，加上开发商 对建筑规划方面的认识了解不够，导致建筑设计与开发商的 工作效率都大打折扣。加之我国房地产市场的发展进入高峰 期之后趋于稳定，设计行业刚刚步入正轨，这些现状使商品住宅的设计与需求始终无法达到统一。在这种情况下，建筑规划 者应从市场的角度深入了解住宅建筑设计，在建筑住宅设计 过程中考虑房地产营销因素，通过与营销部门进行沟通与配 合使建筑设计更符合房地产开发的要求，满足各方的经济利 益需求。设计者应在设计最初阶段针对项目的整体规划进行 研究，对项目地段、客户群等因素进行分析，并且与开发商一 起探讨项目开发的可行性与社会效益等。同时，提供多种规划 方案进行参考。当开发商得到土地开发权后，设计者开始与开 发商进行充分的沟通，进行实质意义上的规划研究工作。在规 划阶段，需要进行详细而深入的分析；在设计过程中，一方面 要从商品住宅的销售策略出发，根据客群需求及市场定位决 定设计风格；另一方面，要对面积、户型、进深等进行综合考虑 [1]。

3 住宅设计原则

3.1 基本原则

      1）实用性。无论是针对房地产开发商还是业主本身，实用 性和适用性均是排在第一位的标准。从房地产开发商的角度， 适用性强能使建筑住宅的受众面更广，扩大消费群体。

2）经济性。好的建筑设计方案要在满足实用性的基础上 兼顾经济效益。由于消费者不会盲目追求高价、奢华，而是更 重视经济适用性、户型的实用性等，因此，最大限度地保证建 筑设计的经济性对房地产开发者非常重要。

3.2 以市场为导向

以市场为导向，需要紧紧把握市场动向，最大限度地满足 客户的要求。在设计中需要充分考虑住宅的整体性，比如，对 住宅建筑物承重、电路走向、天然气管道、光纤网络布置等，应 根据消费者的需要和使用习惯进行平面与空间的设计，提高 住宅建筑的实用性。否则，盲目进行设计很容易与市场需求背 道而驰。因此，房地产开发商需要保持市场意识，时刻以消费 者需求为主导方向，最大限度地满足顾客现在需求与未来居 住生活各方面的需要。

3.3 考虑价格

房屋施工完毕进入销售阶段后，定价需要考虑土地、建 设、人力成本等，确保定价在消费者承受能力范围内，同时，也 需要考虑到物业管理、维修各方面，符合消费者购买心理，满 足自己支出消耗，同时，也有充分的盈利空间[2]。优秀的设计与产品之间的完美结合，可以使客户有高质量与高品位的生活空间，同时，也要让市场客群觉得这是性价比较高的设计开发项目。

3.4 针对消费者制定动态指标

房地产视角下的建筑住宅设计需要满足建筑的适用性。 设计完美的住宅建筑，也许因为不是消费者需要的设计；也许 因为价格昂贵、目标群体的购买能力不足而导致无人购买；也 许在某城市销售量较高，但是对于不同经济文化条件下的另 外一些城市却无人问津。由此可知，要让住宅建筑设计最大限 度地发挥出它的价值，需要重点研究目标群体的生活习惯、消 费水平、居住需求等，同时，也要从宏观视角出发考虑该城市 的地理特征、人文因素、经济能力等各方面。动态评价消费者 在不同时间内可能存在的不同购买需求，同时，要使用发展的 眼光来考虑建筑设计中的不同情况。

3.5 针对用户心理

建筑除了本身需要拥有美丽的造型，任何一个精致的室 内装饰都要有其本身的意义。每一个建筑都是有灵魂、能呼 吸、有灵气的，可以通过科学合理的设计方案，结合先进的设 计手段体现建筑的形体与性能特点，展示建筑的活力与生命 力。通过建筑来传承区域文化，也是凝聚一个地区、一个民族 的精华与灵魂。因此，在设计过程中，需要对民族文化进行分 析，重视对生活习惯等方面的研究。

4 住宅设计要点

4.1 可用面积大小

住宅内可用面积的大小、户型规划设计等在不影响正常 使用面积的情况下，都会受到客观经济条件、消费者需求的 影响，因此，需要具体问题具体分析，同时，也需要政府在其 中合理引导。2006 年，国务院要求 90 m2 以下的房屋占建筑 总面积的 70%。十多年前过去了，我国国民生活水平明显提 高，但整体购房能力有待提高，尤其是在经济发达的一、二线 城市，2 室 2 厅 1 卫的房屋面积大多在 70~80 m2；3 室 2 厅 1 卫 的房屋面积大多在 85~95 m2，基本上是最合适标准，一旦建 筑面积增加、房价上涨，会导致购买成本上涨，进一步产生更 多的物业费与建筑成本，这与住宅的设计原则相背离。从市 场营销角度来看，房屋内部 2 室、3 室、4 室的户型比例应该 也有标准与要求，这主要由消费者的生活习惯来决定。但整 体上普通的 2 口之家、3 口之家，大多以 2 室 2 厅、3 室 2 厅。

4.2 门窗布局

随着生活质量水平的不断提升，人们逐渐意识到生活环 境与生活质量之间的关系，房屋内部门窗设计一定要满足充 足的自然光照。从整体上来看，门窗的设计 对家具摆放、室内 设计方面有重要作用。为保证消费者使用方便，一般情况下客 厅与餐厅通常设计为开敞空间，不设置门；从室内环境设计的 角度，要避免卫生间的门直接面对卧室或正门；窗户更多采用 低辐射三玻两腔中空玻璃，其具有较好的隔热、保温性能，并 且可以有效阻挡声音传播，降低噪声，这些设计均是保证消费 者有良好消费体验的重要条件。

4.3 户型的平面布局与设计

户型平面设计与内部空间设计是影响消费者决定是否购 买的重要因素。在调查中发现，影响消费者购买的因素有布 局、朝向、楼层、得房率等。因此，设计者需要遵循“动静分离” “干湿分离”的原则，充分考虑空间的功能性，严格将睡眠区、 活动区、干区、湿区分隔开来。比如，一般情况下，消费者更重 视卧室的功能性，因此，需要充分考虑建筑的朝向和室外景 观，在设计中还要充分考虑如何增加房屋内部的有效使用面 积，比如，目前很多新型被动式建筑和四恒科技（恒氧、恒温、 恒静、恒湿）等均被广泛运用在住宅建筑设计中，以减少传统 采暖或制冷设备占用的空间。预应力技术的运用也可以有效 减少建筑耗材，提高建筑室内的使用面积，争取消费者权益的 同时也可以获得更好的购房评价。

5 住宅建筑设计的发展趋势

5.1 生态住宅

在 20 世纪 60 年代后，生态学迅猛发展，并且逐渐向其他 学科渗透，成为一门综合性、专业性很强的学科。就人居环境 来看，共生、再生原则具有极为重要的现实意义，因此，要求在 建筑设计中，遵循天人合一、人与自然和谐发展的原则，充分 考虑环境、城市、建筑与人之间的关系，充分将当前利益与人 类长远利益相结合，也将地区的局部利益与国家的长远利益 相结合，合理开发、综合设计，充分利用好人类的有限资源。

5.2绿色住宅

购房者在购买时更重视居住区的环境价值，绿色住宅环 境是指环境具有健康、节能、低能耗、低污染等特征，住宅既是 一个家庭生活的重要场所，同时，也是组成社会的一部分。在设计过程中，要兼顾“大环境”与“小环境”。其中，“大环境”是要在开发规划时考虑建筑与城市空间的交通联系，以及周围 社区的状况；“小环境”是指居住区域内提供给住户的户外休 闲空间、观赏、娱乐类空间等。通过良好的环境设计不仅可以 提高商品住宅的消防档次，也可以改善人与人之间的沟通与 交流，实现人与自然、人与人之间的对话，打破传统设计中存 在的问题。另外，绿化应该是多层次的整体空间绿化系统，要 将地表、裙楼、楼顶、阳台、屋顶花园整体合一。

5.3 节能住宅

节能是生态住宅建设的重要环节，节能住宅是满足行业 标准要求的住宅，通过提高建筑围护结构的热工性能，或采用 更先进的无热桥建造技术，减少由于穿透围护结构保温层而 造成的结构热损失，并采用地源热泵技术、置换新风技术等新 科技，让节能住宅能耗低于普通住宅。其中，围护结构、采暖、 空调节能等各方面的能耗均显著下降。

5.4 智能化

智能化成套集成技术主要包括安全防范系统、报警系统、 闭路电视监控系统、住户报警系统、保安巡更管理系统、信息 管理系统等，应用在水电气热、远程抄表、公共照明、车库管 理、广播、物业等方面。信息网络子系统主要是为了实现这些 功能而进行的科学合理的布线，为使用电话、闭路电视等接入 宽带、接入网。

6 结语

综上，住宅设计应坚持与房地产营销相结合，在设计中坚 持建筑设备与建筑本身的一体化设计，考虑建筑设备的安装、 使用情况，为设备预留安装位置，并充分考虑设备安装与使用 等对建筑外立面的影响，统筹考虑建筑外部立面的艺术设计 等，在房地产市场中，取得广大客户群体的认可，追求开发商 经济利益的最大化，实现双赢。

【参考文献】

       [1]吴伟,王承,彭杰,等.BIM 技术在住宅房产营销阶段的应用研究[J].土木建筑工程信息技术,2019(6):87-92.

       [2]姜娜娜.现代居住小区规划建筑设计探析:以玫瑰园居住小区为例[J].安徽建筑,2020(4):56-57.